正处于“政策消化期”

      近日，政府频频出手调控房价，各项政策效应初显，楼市需求将被分流。上海炒房者正经受着政策考验。

      中国人民银行年内连续加息五次，五年期以上的商业住房贷款利率从去年的6.84%上调至7.83%，上调近一个百分点。

      利息在涨，地价在涨，房价在涨，房地产市场上的角力正步入关键阶段。“影响比较大的应该是关于第二套房贷款的政策。”上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监陈宁说。

      9月14日，中国人民银行决定，自2007年9月15日起，上调金融机构一年期存款基准利率0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。9月27日，发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。

      然而，后一政策细则一直未出。政策不明朗，央行贷款政策收紧，加上加息预期，买方观望情绪浓厚。目前，市场成交量下跌是各项政策综合作用的结果。上海需求动力强，过了这段政策消化期就好了。

     “现在上海房产市场的买方中，改善需求占了50%~60%，刚性需求并不是主要购买方。另外，还有10%是出于投资需求。第二套房贷政策影响最大的就是那批可买可不买的、购买力又不够强的人们。”陈宁说。

      而上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军则对相关政策能否有效实施表示担心，他说，许多政策比如第二套房贷等在之前就已经提出过，但具体到各地不同的情况，政策执行有难度。

      “目前根本不存在拐点”

      “上海楼市提前入冬”、“成交惨淡观望气氛浓厚”……等字眼让想买房的人不禁心里一颤：房价要跌了？

      上海网上房地产的统计数据显示，10月上海新房住宅成交量总量为231.68万平方米，比9月份的309.73万平方米下降25.2%。

      数据显示，10月商品住宅11739元/平方米的成交均价比9月10383元/平方米上涨了13.06%。10月上海楼市“价涨量跌”。有观点认为，这是房地产市场接近饱和的表现之一，市场承受能力接近极限。

      “上海房地产市场，目前根本不存在拐点。房地产主管部门也从来没表示过类似的观点。”李战军在接受记者采访时说。

      对于上海楼市“价涨量跌”的现实，李战军解释说：“供应量严重不足，自然销售量会下降。另外，国家宏观调控和媒体舆论引导也是重要原因，有一部分人持币观望。我不认为现在出现了多大问题和毛病，中短期内不会出现价格拐点。”

      事实上，上海10月份新房住宅成交量低于今年楼市的起点——5月份的265.6万平方米。目前，“网上房地产”显示的住宅可售面积已从年初的1000余万平方米迅速下降到500多万平方米，按照当前上海月成交量计算，这甚至不够两个月的消耗。