房贷新政 楼市无奈“睛转阴”

      ⊙本报记者 于兵兵

      今年8月开始，调控“组合拳”再度频频发力，从解决城市低收入家庭住房困难的国务院意见，到加强商业性房地产信贷管理的通知，再到修改了不少内容外商投资限制类产业目录，有关部门的调控楼市决心和思路清晰可见。

      对于房地产金融市场而言，影响最大的政策莫过于央行收紧房贷的信贷管理通知，新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。此外，要求各商业银行严格规范房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

      “这个政策确实对楼市走向产生了较大的影响，也会持续影响2008年楼市。一些有二套以上房屋的购房人的资金门槛确实抬高了，即便是刚性需求，也在观望中。”上海一位中介公司高层表示。

      据调查，10月以来，深圳、广州、北京、上海等一线城市的房价上扬态势已显松动迹象，成交量更是急速“晴转阴”。中原地产统计数据显示，深圳10月新房均价回落至14797元/平方米，较9月下跌约一成。与此同时，二手房交易量锐减，价格暴跌。据深圳市房管局数据，深圳二手房交易量10月下降36.78%，9月的二手房成交价格比8月下降47.09%。广州一边，10月份住宅成交面积为55万平方米，环比下跌18%。北京，11月份一手房成交量日均364套，环比下降近10%，进一步延续10月7%的跌幅。而上海二手房中介人士则介绍，11月上海二手房销售量下滑三成……

      业内人士分析，央行五次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策是导致此轮楼市阴天的影响因素，但各地楼市境况不同，一些地区可能在观望结束和刚性需求的刺激下，于明年初再现楼市“艳阳天”。对此，易居房地产研究院的结论则是，明年楼市基本面将与今年相仿，现有调控政策的落地执行仍是主基调，但因为周期性影响，楼市调控效果真正显现还有待时日。

      土地攻坚

      除闲令 打击囤地

      ⊙本报记者 于祥明

      回顾2007年，土地市场的整治，特别是加大闲置土地的清理、处置一役打得非常艰苦。

      经过去年“国六条”后半年多的房地产调控，闲置土地问题一度有所缓和。以致于今年4月，国土资源部在下达2007年全国土地利用计划时，更多地强调“严格控制新增建设用地总量”。

      但实际情况是，全国各地的土地闲置问题依然严重。在9月，国土资源部不得不下发了《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求加大对闲置土地特别是房地产开发领域土地闲置的处置力度。

      根据该通知的要求，各地要严格按照《闲置土地处置办法》和《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》等文件中有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。如土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回；对于违法审批而造成土地闲置的，要在今年年底前完成清退等。另外根据要求，各地要在2008年6月底之前，将闲置土地清理处置情况上报国土资源部。

      而10月，国土资源部再次作出指示，要求各地控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。同时国土资源部强调，开发商付清全部出让价款后才能领取国有建设用地使用权证书。

      并且，国土资源部负责人再次强调，各地要保证并优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的用地；对没有完成廉租房、经济适用房年度供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地；对收回的闲置土地，也要优先安排用于廉租房、经济适用房建设。

      上述一系列的通知要求，让今年各地闲置土地清理、处置的力度不断加大。无形之中，给那些仍在囤地的开发商带来巨大压力。值得注意的是，北京、深圳、广州等房价增长过快的“出头鸟”，其国土管理部门在处理闲置上更有一些实际举措和惩罚动作，曝光于“媒光灯”下的闲置土地越来越多，使得这一场攻坚战闻到些许“胜利的味道”。