为躲避增值税毛坯转装修上海房价变局即将爆发

严格的土地增值税清算政策正搅动房地产市场进入一轮前所未有的深层动荡。尽管地方清算细则多数未出，但开发商应对之策已经启动。

　　尽全力追加成本

　　“本来要在春节后推出的新盘有了大变化，将由毛坯房紧急转为装修房。”近日，上海浦东新区某超大住宅楼盘相关人士告诉记者。受此影响，开盘时间要延后近三个月，销售价格也将随之变化。“可能会有一部分意向客户因此流失。”

　　在房地产市场本已渐入淡季的情况下，能够令开发商忍痛放弃大批意向客户做此重大决策的根源是“可怕”的土地增值税清算。

　　1月25日，国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》），要求房地产开发项目在销售结算时严格按超率累进税率，征收开发利润30%至60%不等的土地增值税。政策一出，房地产开发界一片哗然。

　　“此前虽有清算风声，但没有想到政策来的这么快，且相当严格。”上海某房地产开发商在政策出台后曾向记者表示。在房地产股短期暴跌后，开发商进入了对策研究期，“毛坯转装修”是开发商对策代表之一。

　　根据土地增值税征收原则，房产销售价格减少开发成本的所得利润是计税基础。因此，想尽办法增加成本成为开发商减少税负的有效途径。

　　“比如普通公寓房平均每套的装修成本是10万元，开发商可能会把装修费计成30万。这样就有效增加了开发成本，以减少账面利润。”北京一家知名房地产代理公司总裁称。

　　具体做法是，开发商找一个关联装修公司，或成立自己的装修公司，以便于签定高价装修定单。甚至有开发商成立自己的贸易公司，以从海外采购电梯等设备为由，增加成本支出。“关联企业的意义在于高成本支出最终仍然流回开发企业。”中原地产华北区总经理李文杰介绍。

　　令开发商如此恐惧清算的原因是土地增值税巨额的成本支出。“如果严格清算，这个项目的税负在1亿以上。”上述浦东住宅项目相关人士介绍。由于开发商此前没有预计清算，这1亿的销售款已经被列入其在某三线城市的另一个房地产开发项目成本。