中信国金（0183.HK）旗下中信嘉华银行昨天发表"中国房地产报告"，预计内地过热的房地产市场将于2010年软着陆，这个比其原先的估计时间要长4年。报告指出，在此过程中，中央政府会继续强化宏观调控，直至达到软着陆目标。

　　调控重拳执行难

　　在昨天的新闻发布会上，中信嘉华银行副总裁兼中国业务首席经济兼策略师廖群表示，中国政府第二轮房地产调控措施于去年年中实施以来，并没有得到有效执行，除上海楼价是下跌外，深圳、北京及广州楼价在去年持续上涨。

　　中央政府于去年5月开始第二轮房地产市场调控，出台了一系列更为严厉的调控措施，直至今年1月宣布将实际征收土地增值税。"这些措施中，限制外资投资房地产和实际征收资本收益税政策最为严厉和重要，如果得以严格有效地实施，中国的房地产市场将受到严重打击。"

　　但是，报告指出，由于多种原因，到目前为止这两项措施还未得到严格有效的执行。除了来自一些利益方的阻力外，现阶段一些操作和技术上的困难阻碍着这些措施的实施。廖群表示，2月开始征收的土地增值税不是新政策，而且香港大型发展商拨出资金做了准备，所以这一税收对财力庞大的香港地产发展商影响比较轻微。他认为，计算有关税项的方法，需要1-2年才可以统一、落实执行。

　　他指出，现时中国宏调措施主要针对住宅市场，故资金或会流向写字楼及商铺市场。不过，如果日后这些投资物业市场出现过热，有关部门可能会推出针对写字楼及商铺市场的调控措施。

　　软着陆推迟

　　廖群说，"鉴于楼价过高是房地产市场泡沬的主要问题和表现，抑制楼价上涨是房地产市场调控的主要目标，不难推断，中国的房地产市场即使按照软着陆的标准衡量也还未实现着陆，政府的房地产调控的目标仍未达到。"

　　廖群预期，"市场的调整或软着陆还需要4年时间，直至2010年。"

　　该行原先估计中国房地产市场可望于2007-2008年软着陆，但廖群表示，现时估计这调整还需要４年时间，直至2010年，即第11个五年计划结束前。

　　报告预期，在未来４年，全国房地产投资的年均增速将放缓至15%以下，而销售的年增长率则减慢至10%以下；房地产价格年均涨幅料回落至5%以下，市场逐步实现软着陆。