一位知名专家曾在2005年预言：上海楼价年内将跌50%，北京将跌30%。结果为中国楼市留下了一个笑柄。因此说，以数据说话准确地预测房价涨跌是非常困难的，但很多人仍前赴后继，乐此不疲。

　　是预测，就有风险。如果抛掉“机会主义”路线，抱着客观分析、小心求证的态度，我们应该鼓励合理的预测。在连续的房地产宏观调控之下，上海住宅价格何去何从，是大众关心的敏感话题。在此，笔者将尝试着理清上海住宅价格今后几年的大致走向。

　　首先，回顾一下近几年的房价走势。上海住宅市场基本上是从2000年开始复苏，主要原因是全面结束福利化分房极大地释放了市场需求。从2003年开始，在投资投机因素的带动下，上海住宅价格涨幅跃进，2003年涨幅高达25%，2004年更达28%，高档商品住宅涨幅达到惊人的54%。而在2003年之前的近10年里，上海住宅价格年涨幅基本上没有超过10%的。2005年严厉的宏观调控使上海住宅市场走弱，房价增长减缓，高档住宅均价下调近14%。

　　其次，分析一下政策对房价走势的影响。由于我国房地产市场目前还很不成熟，“市场失灵”现象突出，所以政策频繁出台，行政干预力度较大，市场走向受政策影响相当大。本轮宏观调控自2003年开始，2005年以新老“国八条”为代表的调控政策明显改变了上海楼市的强势运行轨道，今年以“国六条”为代表的一系列地产新政策再次为楼市降温。据国家统计局公布的“8月份全国70个大中城市房屋销售价格”中，只有上海新建商品住宅价格指数同比下降2.2%，而其他69个城市同比都呈涨势。近期的市场动态表明，不仅外环以外中低价楼盘整体呈现跌势，外环以内也出现了房价走弱的趋势。总体来看，本轮地产新政策高潮已过，接下来更多是地方出台相关细则及进入具体落实阶段。在“90/70”、营业税、个调税、限外政策、加息等诸多实质性利空政策主导下，1年以内的短期上海房价将保持下跌和盘整的态势，1~3年的中期上海房价会基本处于稳定、盘整格局，3~5年的远期有可能会出现合理上涨趋势(年增幅保持在10%以内)。